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    Mutuo Migliore

    Meglio il mutuo breve o quello lungo che pesa come un affitto? E le rate conviene rimborsarle ogni mese oppure è più opportuno mettere mano al portafoglio solo due volte all'anno? In linea di principio è meglio chiedere il mutuo che, compatibilmente con le proprie entrate, dura meno.

    La scelta della durata del mutuo è fondamentale perché è il risultato di un delicato equilibrio tra vari fattori: la somma di cui si ha la, necessità, gli interessi applicati dalla banca, la rata sostenibile in base alle proprie entrate mensili.

    Concentriamo l'attenzione sul fattore chiave: il tasso chiesto da chi vi concede il mutuo. Gli interessi da pagare crescono all'allungarsi della durata del prestito, sia che si tratti di mutuo a tasso fisso sia nel caso di mutuo a tasso variabile. In particolare su questi ultimi lo spread in genere varia tra lo 0,80 e l'1,2% per i prestiti da 5 a 10 anni, può salire all'1.3% per i 15 anni, all'1.4% per i ventennali e arriva all'1.7% per i trentennali.

    Ipotizzando un mutuo indicizzato all'Euribor tre mesi con valore del 4,75% (tasso 31 agosto 2007) e applicando le maggiorazioni standard si ottengono i seguenti tassi: 5,75% per un mutuo decennale, 6,05% per 15 anni, 5,15% per chi si indebita fino a 20 anni, 6,35% fino a 25 anni e 6,45% per prestiti trentennali. Questi sono i tassi di partenza che verranno aggiornati a ogni scadenza in base alla rilevazione puntuale dell'indice di riferimento.

    Gli spread indicati sono quelli praticati negli ultimi anni; in questa fase (settembre 2007) di aumento dei tassi e e leggero ripiegamento nelle richieste di mutui alcune banche hanno iniziato ad abbassare sostanziosamente gli spread (anche di tre decimi rispetto a quanto indicato, soprattutto per le offerte on line). Per questo vale sempre la pena di mettere a confronto più preventivi facendo attenzione al Taeg, perché non di rado dietro spread abbassati si nascondono spese di istruttoria o di incasso più alte.

    I mutui a tasso fisso, invece, partono da una base più alta, intorno al 4% (il valore dell'Eurirs, il parametro di riferimento per questa forma di finanziamento a 10 anni) cui si applicano gli spread, leggermente più alti rispetto a quelli dei variabili. Gli interessi vanno da circa il 5% per le durate brevi fino al 6,5% per i pochi mutui fìssi di durata trentennale offerti sul mercato. Ricordiamo però che si tratta di valori definitivi, il tasso non cambia mai per tutta la durata del mutuo.

    Nonostante il maggior livello dei tassi d'interesse, il mutuo lungo - 20 o anche 30 anni - pesa meno sul bilancio delle famiglie perché il rimborso viene spalmato su un intervallo di tempo più ampio. Con il mutuo lungo, quindi, si può ottenere in prestito una cifra decisamente superiore a quella prevista con la soluzione decennale.
    Ad esempio, chi si indebita per 100.000 euro paga alla banca 1.048,48 euro al mese per un mutuo decennale e 521,65 euro con un trentennale (al tasso rispettivamente del 5,75% e del 6,45%), poco meno della metà. Va però anche tenuto conto che all'allungarsi del piano di ammortamento la quota da restituire alla banca sorto la voce interessi cresce in misura più che proporzionale. Ad esempio con un mutuo trentennale si restituiscono tre volte e mezzo gli interessi previsti nella soluzione decennale. Mentre la durata è cresciuta solo del 200%.

    Prendendo sempre ad esempio il nostro finanziamento di 100.000 euro con il mutuo decennale l'esborso complessivo (capitale più interessi) è di 125.817 euro, con la soluzione ventennale l'impegno sale a 155.094 euro e indebitandosi per un trentennio dovrete versare nelle casse della banca 187.793 euro. Ecco qualche altro consiglio utile per valutare la convenienza di un mutuo molto lungo:

    1. il vantaggio nell'allungare il piano di ammortamento comincia a diminuire dopo i 20 anni;
    2. indebitarsi per più di 20 anni può risultare conveniente solo se la cifra
      del prestito è davvero considerevole;
    3. se si vuole sottoscrivere un mutuo trentennale meglio scegliere una formula con basse penali in caso di estinzione anticipata. Così si potrà rimborsare il prestito, in tutto o in parte, non appena si hanno le somme necessarie. Attenzione, però: l'estinzione è conveniente solo se fatta nella parte iniziale del piano di ammortamento;
    4. dopo 20 anni l'ipoteca va rinnovata. E questa operazione, richiedendo l'intervento del notaio, può essere costosa.